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投稿日：2017年03月01日 更新日：2021年03月30日
ゆーすけ ｜片付け部編集長
片付けが好きで、妻を巻き込んで毎週断捨離を行っています。仕事でも遺品整理、ゴミ屋敷、生前整理、不用品回収、特殊清掃の現場に行き、プロの技を学んでいます。片付けをしたい方にとって有益な情報をお伝えいきたいと思っています。
孤独死は事故物件になるのか？という点は、非常に気になるところでしょう。
孤独死の件数は増加傾向にあり、それに伴って孤独死した部屋や家などの物件も増えてきています。そして、これから突入する高齢化社会により、その数はさらに増えていくと言われています。
今回は、孤独死した部屋は事故物件になるのか、孤独死をした物件を選ばないようにするには、大家さんが孤独死の物件を抱えないようにするには、など孤独死とその物件について様々な視点からお話ししていきます。
オコマリは、特殊清掃を始め遺品整理やゴミ屋敷片付け、片付け、木の伐採や剪定といった生活のお困り事を解決するサービスを提供しています。特殊清掃に関して専門知識のあるスタッフが親身になって無料で相談に乗っておりますので、0120-916-397までご相談いただければと思います。
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そもそも事故物件とはどんな物件を指す言葉なのでしょうか。
実は、事故物件とはこういうものだという定義はなく、法律などでは定められていません。
したがって、不動産会社や大家さんの解釈で事故物件として扱わないようにすることもできます。
一般的に事故物件とされるのは、殺人事件など事件性のある亡くなり方や、自殺や病死など「自然死」ではない亡くなり方をした場合とされています。
また、もっと広義で捉えると、老衰などの自然死で亡くなった場合も事故物件として扱うこともあるようです。
しかし、専門家の間でも定義がわかれるほど曖昧なものなので、どのような物件を事故物件と捉えるかは人それぞれの感じ方によるものとなります。
もし事故物件の関係でトラブルになった場合は、民事の判例に従って判決されることがほとんどです。
孤独死の発生件数は、2013年の東京23区で2733件です。データによると60歳以上の一人暮らしの方の4割は孤独死していることになります。孤独死は1日に約10件起きていると言われています。
[caption id="attachment_142" align="alignnone" width="640"]
クリックして拡大[/caption]
このデータから孤独死の物件を事故物件と捉えるとすると、全国的にも事故物件は急激に増えているのが分かります。そして今後ますます事故物件は増加していくと言えるでしょう。
孤独死は事故物件の扱いとなるのでしょうか。ここでは不動産が物件の借主及び買主と契約する際に告知する内容についてご説明していきます。
先ほど、事故物件については定義が決まっていないとお話ししました。
しかし、「物件の売買か賃貸の契約前には告知をしなければいけない」と法律で定められている事項があります。それでは、告知義務の事項の内容とはどのようなものなのでしょうか。3つに分類してご説明します。
重要事項とは、宅地建物取引業法第35条によって、「告知（説明）しないといけない」義務が発生する事項です。具体的な内容は下記のようになります。
孤独死の有無や事故物件についての内容は特に記載されていませんよね。重要事項は、住宅の契約における基本的なことについての告知となっています。
聞き慣れないことばですが、「しんりてきかし」と読みます。瑕疵とは、簡単に言えば目に見えないキズのことです。
それでは物件の心理的瑕疵とはどのようなことを言うのでしょうか。具体的に挙げてみると、下記の内容となります。
これらの要素を含んだ物件が、心理的瑕疵のある物件となります。心理的に「この物件は嫌だな」と感じる要素なのですが、人それぞれで何に嫌悪感を覚えるかが変わるので、説明が曖昧となってしまう問題があるようです。
特に孤独死についてはこの内容に含まれていないため、いわゆる事故物件として扱わなくても良いという解釈ができてしまうのです。
こちらは「ぶつりてきかし」と読みます。心理的瑕疵はことばの通り物理的なキズのことなので、心理的瑕疵よりはイメージしやすくなります。具体的に挙げてみると下記のようになります。
一見目には見えませんが調査すれば目視できるキズのことを言います。
孤独死は事故物件の要素に含まれない場合があります。
一般的な感覚としては、孤独死も不慮の事故によって亡くなってしまうイメージを持ちますが、先ほどご説明した「心理的瑕疵」に孤独死は含まれていません。したがって、大家さんや不動産会社の解釈によっては「自然死」として扱われる可能性があります。
自然死の扱いであれば、ご家族に看取られながら老衰で亡くなる方と同じ扱いになります。
事故による死亡ではなくなることで、大家さんや不動産会社は孤独死による事故物件を抱えるリスクが無くなります。
事故物件は相場の賃料の2割～4割ほど安くなると言われているので、大家さんや不動産会社からすれば抱えたくないリスクなのです。
孤独死についても一概に決定された定義はなく、物理的瑕疵にも孤独死が含まれていないことから、この様なやや無理やりな解釈が通ってしまう現状となっています。
解釈によって孤独死を事故物件にしないようにできることについてご説明しました。
しかし、実際は孤独死による事故物件の数は増加しています。一体なぜなのでしょうか。それは、孤独死の発見が遅れてしまうことに起因しています。
孤独死はその性質上発見が遅れることが多く、ご遺体が長期間放置され腐敗した状態となっている場合がほとんどです。そのため、近隣住民からの異臭の通報があって始めて発見されます。
死後の処理や現場検証で警察も介入するので、どうしても近隣住民には部屋で人が亡くなったということが察知されます。
その後、仮に事件性がないと判明し「自然死」であったとしても、次の入居者に近隣住民から噂が伝わることもあるでしょう。
仮に孤独死についての告知義務がなくても、入居後に次の入居者から損害賠償を請求された場合には判例では敗訴してしまうようです。
入居後の契約解除や損害賠償の請求などのリスクは大家さんや不動産会社からすると一番避けたいので、事故物件でなくても入居前に告知する場合が多いようです。
そのような経緯から、結果的に孤独死の場合のほとんどは事故物件として取り扱われることになるようです。
関連記事：孤独死にについて詳しく知りたい方はこちら
「孤独死の東京における実態」
最近はあえて事故物件に住む方もいるようですが、借主として孤独死の後の事故物件には住みたくないのが一般的ではないでしょうか。
先ほどもお話ししたように、基本的には契約時に不動産の仲介業者から告知があることがほとんどです。
しかし、賃料の低下を抑えたいということで孤独死があった事実を告知せずに契約を進める業者も一定数あるようです。
ここでは、孤独死が過去にあった部屋を選ばないようにするための3つの方法について解説します。
一番効果的なのが不動産会社に直接「瑕疵がないか」を聞くことです。
孤独死があった事故物件を隠したい大家さんや不動産の仲介業者の場合、その事実を隠した上で契約を進めようとします。
契約の際に瑕疵がない物件なのかを確かめておくことで、大家さんや不動産会社側は告知を求められます。仮にそこで事実を隠したとしても、後日事実が判明した際に虚偽の告知をしたことになりますよね。
そうなると、大家さんや不動産会社側は裁判では非常に不利になるので、スムーズに退去手続きを進めることができます。
まずは、大家さんか不動産会社に「瑕疵がないか」「瑕疵のポイント」を徹底的に説明してもらい、納得した上で契約するようにしましょう。
インターネットで事故物件サイトを検索すると、事故物件が一目で確認できます。全国的な情報が載っているので、部屋を決める際の参考にしましょう。
宿泊施設を含む詳細な場所と死因が記載されているので、事故物件を見つけるきっかけとして活用してみてください。
もし入居したい部屋の目途が立った際には、周辺の住民から情報を得ると確実です。長年その地域で暮らしているような方だと良いでしょう。
特に家賃が相場より安い場合や、築年数の割に部屋が異常にきれいだった場合など少しでも違和感を感じた場合はこの方法も効果的だと言えるでしょう。
一番違和感を感じやすいポイントは、部屋の臭いだそうなので参考にされて下さい。
孤独死は入居者だけの問題ではありません。大家さんにとっても孤独死による事故物件の損害はとても大きいものになりますよね。
毎月の賃料収入が激減してしまうことはもちろん、次の入居者が決まらない可能性さえあります。
誰の身にも起こりうる孤独死は、絶対に防げるものではありません。しかし、孤独死を想定しておくことでリスクは大幅に減少するでしょう。
ここでは、大家さんの視点から、孤独死による事故物件のリスクを減らすためにできることについてご説明したいと思います。
基本的なことかも知れませんが、入居者の状態を把握しておくことが一番大切です。
できるだけ密なコミュニケーションを普段からとっておくことで、体調の変化などに気づきやすくなるでしょう。
また、良い関係性を気づいておけば、手遅れになる前に入居者のほうから相談してくれることもあるかも知れません。
最近では高齢者だけでなく40代の方の孤独死のケースも増えているようなので、入居者の状態を幅広く把握しておきましょう。
住人同士が自然に関わる事は稀かと思います。
そこで、大家さんがイベントなどを企画して、住人同士が関わる機会を設けてあげるのも大事です。
イベントを定期的に開催していれば、参加してくれた住人の最近の事などを聞くことができます。
「元気がない…」「病気がちだ…」といった事が聞かれるようであれば、頻度を高めてコミュニケーションを取ってあげる事が出来ます。
また住人同士での助け合いなども生まれるキッカケになりますので、ぜひ実践してみましょう。
自治体によっては孤独死対策に積極的に取り組んでいるところがあります。
高齢者の家への巡回強化や、水道業者、郵便会社との連携を図っているところもあるようです。
特に男性の高齢者は周囲の人に相談することが苦手な方も多いので、異変を感じ取れるよう配慮を続けましょう。
そして、入居者に異変を感じた場合は事前に自治体に相談しておくことで、孤独死による事故物件のリスクを軽減できるでしょう。
孤独死の件数が増加している現状を受けて、各保険会社から孤独死保険や特約が誕生しています。
この孤独死保険や特約は個人向けのものはもちろん、オーナー向けのものも多くあります。
もし孤独死が起こってしまった場合、事故物件として賃料収入の減少だけがリスクではありません。特に入居者やそのご遺族の経済力が乏しい場合、部屋の清掃費はオーナーが負担せざるを得ない場合があります。
部屋の状況によっては、その額は数十万円に上ることもあるようです。
孤独死保険や特約にあらかじめ加入しておくことで、原状回復費用として一定額の給付があるなど様々なプランがありますので、こちらを検討するのも良いでしょう。
ここまでで、借主からの視点、大家さんからの視点でご説明してきました。次はご遺族の視点から、もし孤独死による事故物件を売却する場合どうすれば良いかをご説明したいと思います。
孤独死による事故物件の場合、物件の売却には大きな不利となります。
孤独死という事実は隠せないものなのですが、物件の価値を少しでも上げるためにできる範囲での原状回復を試みましょう。
長期間放置されたご遺体からは死臭や腐敗臭、体液による汚染が深刻化していることが多く、これが売却に大きなデメリットとなります。
深刻な汚染は一般的なハウスクリーニング業者では対応が難しい場合が多いため、特殊清掃業者に依頼しましょう。
特殊専門業者は孤独死などの後を清掃する専門業者で、死臭の処理や遺品整理のサービスも併せて行ってくれることがほとんどです。
不動産売買の会社に相談しましょう。
一般的な不動産売買会社では孤独死後の事故物件について実績がなく、相場よりもかなり安い価格の査定となるか、取引を拒否されることもあるようです。
数社に査定を依頼し、様子をみましょう。また、事故物件専門の不動産売買会社もあるので、そちらにも併せて査定依頼を行いましょう。
不動産売買会社などを介さず売主と買主が直接つながるサイトがあります。
不動産売買会社などの仲介業者のなかには、孤独死などによる事故物件であることを告知せずに売却することで利益を上げようとするところもあるようです。
事故物件であったことが後に買主に判明した場合、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
家屋の売却の場合は土地も含む契約の場合が多いので、賠償額によっては多額の負債を抱えることになるかも知れません。
不動産売買会社などの仲介会社を経ず、買主と売主で直接契約を交わすことで、孤独死による事故物件であることをご自身からしっかり告知でき、後のトラブルを回避することに繋がります。
契約場面などはかなり手続きが大変かも知れませんが、一番リスクの少ない方法と言えるでしょう。
孤独死は厳密に言うと事故物件ではありませんが、事故物件と同様の扱いとなってしまうことについてご理解いただけたかと思います。
また、賃貸住宅の借主の視点、大家さんからの視点、ご遺族からの視点として今回の記事が参考になれば幸いです。
今後、孤独死が増えていくにつれ事故物件に遭遇する機会もあるかも知れません。もし遭遇した際に焦らずに対応できるよう、事前の準備を進めておきましょう。
孤独死について詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください!
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