神戸市の空き家活用ガイド：売却・購入のポイントと支援制度を徹底解説

神戸市は、六甲山の緑豊かな山々と瀬戸内海の美しい海に囲まれた、自然と都市が調和する魅力的な街です。しかし、全国の多くの地域と同様に、少子高齢化や人口減少の影響により、空き家問題が深刻化しています。

神戸市内の空き家率は、平成30年の住宅・土地統計調査によると約13.3%と報告されており、全国平均の13.6%とほぼ同水準になっています。この数字は平成5年の9.8%から増加傾向にあり、特に平成10年には14.4%まで上昇していました。平成30年時点での神戸市の空き家数は約35,000戸に上ります。特に、戦後から高度経済成長期にかけて開発された六甲山系の斜面住宅地では、高齢化や交通アクセスの問題から空き家が目立つようになっています。

年度	空き家数	空き家率(神戸市)	空き家率(全国)
平成5年	約17,800戸	9.8%	10.0%
平成10年	約35,900戸	14.4%	11.5%
平成15年	約24,500戸	12.8%	12.2%
平成20年	約35,100戸	13.5%	13.1%
平成25年	約37,200戸	13.5%	13.1%
平成30年	約35,000戸	13.3%	13.6%

空き家は放置すると、建物の劣化や治安の悪化、景観の悪化などの問題を引き起こす可能性があります。特に、神戸市特有の斜面地に建つ空き家は、台風や大雨による土砂災害のリスクも高まるため、適切な管理や活用が求められています。

一方で、空き家は新たな可能性を秘めた貴重な地域資源でもあります。空き家を適切に活用することで、地域の活性化や新しい住まい方、働き方の創出につながる事例も増えています。

本記事では、神戸市の空き家を「売りたい方」と「買いたい方」両方の視点から、活用方法や支援制度についてわかりやすく解説します。

空き家を売却したい方は、どのような制度やサービスを利用できるのか、高く売るためのポイントは何か、といった疑問をお持ちでしょう。空き家バンクや老朽空き家等解体補助制度など、神戸市が提供する支援制度を活用することで、スムーズな売却が可能になります。

空き家を購入したい方は、物件の探し方や購入後のリノベーション補助金、地域特性に応じた活用方法などが気になるところではないでしょうか。神戸市の空き家リノベーション補助制度を利用すれば、理想の住まいづくりの費用負担を軽減できる可能性があります。

神戸市に住む際の注意点としては、地域によって特性が大きく異なることが挙げられます。海沿いの平坦地と山側の斜面地では、気候や交通アクセス、生活環境が大きく異なります。特に斜面地の空き家は、眺望は良い反面、日常の買い物や通勤・通学、高齢時の生活などに課題がある場合があります。また、地域によっては土砂災害警戒区域に指定されている場所もあるため、購入前には必ず確認が必要です。

この記事を通じて、神戸市の空き家に関する知識を深め、売却・購入どちらの場合でも、最適な選択ができるよう情報提供していきます。空き家が抱える課題を解決しながら、新たな可能性を見出していくための第一歩となれば幸いです。

神戸市の空き家を売却したい方へ
神戸市の空き家を購入したい方へ
神戸市の空き家活用成功事例
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まとめ

神戸市の空き家を売却したい方へ

神戸市で空き家をお持ちの方にとって、その活用方法や売却の選択肢を知ることは非常に重要です。使われていない家屋は年月とともに劣化が進み、資産価値が下がるだけでなく、管理の手間や固定資産税などの負担も続きます。ここでは、神戸市で空き家を売却したい方に向けて、活用できる公的サービスや効果的な売却方法について詳しく解説します。

神戸市の空き家バンク制度

神戸市では、空き家の有効活用を促進するために複数の空き家バンク制度を設けています。空き家バンクとは、自治体が空き家の売買・賃貸を希望する所有者と、その物件を求める人とをマッチングするサービスです。

神戸里山暮らしのポータルサイトの空き家バンク

神戸市の北区・西区などの里山エリアに特化した「神戸里山暮らしのポータルサイト」では、田舎暮らしを希望する方向けの空き家情報を提供しています。

登録のメリット:

市の公式サイトで物件が紹介されるため、信頼性が高い
登録料・利用料が無料
田舎暮らしを希望する移住者にピンポイントでアプローチできる

登録方法:

ポータルサイトから登録申込書をダウンロード
必要事項を記入して提出
現地調査後、サイトに掲載

スマイルネット神戸の空き家バンク

神戸市全域をカバーする「スマイルネット神戸」の空き家バンクも、空き家の売買・賃貸希望者と利用希望者をつなぐプラットフォームです。

特徴:

神戸市全域の物件を取り扱う
神戸市住宅供給公社が運営しており、安心感がある
専門スタッフによるサポートが受けられる

空き家バンクは手数料が無料である一方、専門的なアドバイスや交渉サポートが限られている場合があります。そのため、高額での売却を希望する場合や、迅速な売却を希望する場合は、不動産会社の利用も検討されるとよいでしょう。

空き家売却の選択肢

空き家を売却する方法は複数あります。それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分の状況に合った方法を選びましょう。

不動産業者への仲介依頼

一般的な売却方法として、不動産仲介業者に依頼する方法があります。

メリット:

広告宣伝や内覧対応を代行してくれる
市場価値を踏まえた適切な価格設定のアドバイスが受けられる
契約書類の作成など専門的なサポートが得られる

デメリット:

仲介手数料がかかる（売買価格の3%+6万円+消費税が上限）
売却までに時間がかかる場合がある

買取業者の活用

急いで現金化したい場合は、不動産買取業者に直接売却する方法もあります。

メリット:

迅速に現金化できる（最短数日で売却完了）
物件の状態に関わらず買い取ってもらえる場合が多い
内覧や価格交渉の手間が省ける

デメリット:

市場価格より安く買い取られる傾向がある（相場の7〜8割程度）
買取業者によって査定額に差がある

不動産仲介と空き家バンクの比較

以下の表で、主な売却方法の特徴を比較してみましょう。

売却方法	費用	売却価格	売却期間	サポート体制
空き家バンク	無料	市場価格相当	長期（数ヶ月〜）	限定的
不動産仲介	仲介手数料あり	市場価格	中期（1〜6ヶ月）	充実
買取業者	無料	市場価格より低め	短期（数日〜数週間）	中程度

神戸市の地域特性を考慮すると、特に六甲山麓部や北区・西区の郊外エリアでは、立地条件によって売却のしやすさが大きく異なります。傾斜地の物件は維持管理や災害リスクの観点から売却が難しい場合があるため、専門家のアドバイスを得ることをおすすめします。

高値で売却するためのポイント

空き家を少しでも高く売却するためには、いくつかの工夫が必要です。

売却前のリフォームは必要か

リフォームの是非は物件の状態によって判断が分かれます。

軽微な修繕がおすすめなケース：水回りの不具合、壁紙の汚れ、床の傷など、比較的低コストで対応できる問題
現状売却がおすすめなケース：大規模な構造的問題がある場合、リフォーム費用が売却価格に反映されにくい古い物件

神戸市の場合、特に築古物件は解体を前提とした売却も選択肢となります。この場合、解体費用補助金（後述）の活用も検討しましょう。

適切な価格設定の方法

適切な価格設定は、スムーズな売却のカギです。

複数の不動産会社から査定を取る（一括査定サービスの活用）
同じエリアの類似物件の相場を調査する
物件の特徴（日当たり、眺望、利便性など）を考慮した価格調整を行う

神戸市では特に、JR・阪急・阪神・地下鉄などの駅からの距離や、斜面地かどうかが価格に大きく影響します。六甲山系の斜面地は眺望が良い反面、アクセスの課題がある場合が多いため、価格設定には注意が必要です。

物件の魅力を引き出す工夫

買い手に良い印象を与えるための工夫も重要です。

徹底した清掃と不用品の処分：空き家特有のカビやホコリを除去し、すっきりとした印象に
適切な写真撮影：日当たりの良い時間帯に、広角レンズで広さを強調
物件の魅力を伝える資料作成：周辺施設情報、改修履歴、リフォームの可能性などを示す

神戸市の場合、山の眺望や海の景色、**季節の風景（桜、紅葉など）**が魅力になることも。また、「神戸らしさ」を感じられる異人館エリアや港が見える物件は、その特性をアピールすることで価値が高まる場合があります。

神戸市の空き家売却に関する補助金・支援制度

神戸市では、空き家対策として様々な支援制度を設けています。

老朽空き家等解体補助制度

補助額は最大60万円で、解体する補助対象建物の登記床面積または課税床面積によって決まります（複数棟ある場合は各棟の合計床面積による）。

なお、面積は建物の「登記事項証明書」「固定資産課税台帳登録事項証明書」「固定資産課税台帳の写し」のいずれかに記載の面積で算定します。

申請条件:

神戸市内にある 1981 年（昭和 56 年）５月 31 日以前に着工した建物
腐朽・破損のある空き家等を、その所有者が解体する場合
対象となる解体除却工事とは、敷地内の補助対象建物と「附属する建物」、「道に面する門・塀類、車庫・カーポート」、「敷地内の立木竹等」を全て解体除却する工事のこと

申請方法と注意点

解体工事着手前に申請書を提出
交付決定後に工事着手
工事完了後に完了報告書を提出

神戸市で空き家を所有する際の注意点

神戸市で空き家を所有し続ける場合、いくつかの地域特有の注意点があります。

自然災害リスク

神戸市は1995年の阪神・淡路大震災を経験した地域です。また、六甲山系の斜面地では土砂災害リスクも無視できません。

定期的な建物の状態確認が必要
特に斜面地の空き家は、豪雨後の点検が重要
放置すると周辺への被害リスクも高まる

固定資産税の軽減措置終了

2015年度の税制改正により、使われていない空き家は固定資産税の優遇措置が適用されなくなる可能性があります。

特に「特定空家等」に認定されると、固定資産税が最大6倍になることも
早めの売却・活用検討が経済的損失を防ぐことにつながる

地域コミュニティとの関係

神戸市、特に古くからの住宅地や郊外エリアでは、自治会活動や地域コミュニティの結びつきが強い地域があります。

空き家の管理不足が近隣トラブルの原因になることも
定期的な清掃や草刈りなど、最低限の管理は所有者の責任
遠方に住んでいる場合は、管理サービスの利用も検討すべき

空き家を売却することで、維持管理の負担から解放されるだけでなく、新たな所有者による活用が地域の活性化にもつながります。神戸市の多様な支援制度を活用しながら、最適な売却方法を選択しましょう。

神戸市の空き家を購入したい方へ

神戸市には魅力的な空き家物件が数多く存在します。山の斜面に建つ眺望抜群の住宅や、異国情緒あふれる街並みにある古民家など、独自の魅力を持った物件が見つかるかもしれません。ここでは、空き家購入を検討されている方に向けて、物件の探し方から購入後の活用方法まで詳しく解説します。

神戸市の空き家の探し方

神戸市内の空き家を探す方法はいくつかあります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った物件探しを進めましょう。

神戸市の空き家バンクを活用する

神戸市では主に2つの空き家バンク制度が運営されています。

神戸里山暮らしのポータルサイト
北区や西区などの郊外エリアを中心に、田舎暮らしや里山生活を希望する方向けの物件が多く登録されています。自然豊かな環境での生活を希望される方におすすめです。
すまいるネット神戸の空き家バンク
市内全域の物件が掲載されており、より広いエリアから物件を探すことができます。

空き家バンクを利用する最大のメリットは、仲介手数料が安いまたは無料の場合があることです。一般的な不動産仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）と比べて経済的です。また、自治体が関与しているため、安心感があるのも特徴です。

一般の不動産サイトや不動産会社を活用する

空き家バンクに登録されていない物件も多数あります。主要な不動産ポータルサイトや、地元の不動産会社に相談するのも効果的です。特に神戸市内で長く営業している不動産会社は、未公開の空き家情報を持っていることもあります。

地域別の特徴と相場観

神戸市内でも地域によって空き家の特徴や価格相場は大きく異なります。

エリア	物件の特徴	価格相場（戸建）	特記事項
東灘区	高級住宅地の中古物件が多い	3,000万円〜	阪神間の利便性の高いエリア
灘区	斜面地の眺望良好物件、古民家	2,500万円〜	坂が多く、車の必要性を検討
中央区	マンションが中心、古い町家も	3,500万円〜	商業地に近い利便性の高さ
兵庫区	下町風情の町家、長屋	1,500万円〜	再開発が進む地域も
北区	田舎暮らし向け一戸建て、農地付き	500万円〜2,000万円	公共交通機関の確認が必要
長田区	震災後再建の物件、古い長屋	1,200万円〜	多文化共生の地域性
須磨区	海が見える物件、住宅地の一戸建て	1,800万円〜	斜面地が多い地域あり
垂水区	海辺の物件、ニュータウンの空き家	1,500万円〜	交通の便を確認
西区	広い敷地の郊外型一戸建て	800万円〜2,000万円	車が必須の地域が多い

空き家購入時のチェックポイント

空き家は通常の中古住宅以上に注意すべき点があります。以下のポイントを念入りに確認しましょう。

物件の状態確認のポイント

建物の構造的な問題: 柱や梁の歪み、シロアリ被害、雨漏りの痕跡などを確認
基礎の状態: ひび割れや沈下がないか
屋根や外壁の状態: 修繕が必要かどうか
水回り設備の状態: 配管の老朽化、水漏れの有無
電気設備: 古い配線、アンペア数の確認

特に空き家期間が長い物件ほど、これらの問題が深刻化している可能性があります。可能であれば、建築士や住宅診断の専門家による調査（ホームインスペクション）を依頼することをおすすめします。費用は5〜10万円程度かかりますが、将来的な大規模修繕のリスクを事前に把握できる点でメリットがあります。

周辺環境の調査方法

交通アクセス: 最寄りの駅やバス停からの距離、運行頻度
生活インフラ: スーパー、病院、学校などの距離
地形的特徴: 神戸は斜面地が多いため、土砂災害警戒区域に指定されていないか確認
近隣関係: 自治会の活動状況、地域コミュニティの雰囲気

神戸市のハザードマップで、水害や土砂災害のリスクを事前に確認することも重要です。

法的リスクの確認方法

所有権: 登記簿謄本で所有者や抵当権の有無を確認
境界: 隣接地との境界が明確になっているか
接道状況: 公道に2m以上接していない場合、建て替えが制限される可能性
都市計画による制限: 用途地域、建ぺい率、容積率の確認
古家付き土地の場合: 解体費用の見積もり

特に神戸市内の斜面地では、再建築不可物件が存在するケースがあります。これは建て替えができない物件を意味し、将来的な資産価値に大きく影響するため、事前の確認が必須です。

神戸市の空き家購入・リノベーション補助金

神戸市では空き家の活用を促進するために、様々な補助制度を設けています。

空き家リノベーション補助制度の概要

神戸市では「リノベーション補助（空き家地域利用）」を実施しており、空き家の改修費用の一部を補助しています。

空き家を改修し、その全体または一部を使って、団体が地域活動を行う（最短2年間）
活動団体は空き家・空き地地域利用バンクに登録している

対象物件

神戸市の空き家リノベーション補助制度を利用するための対象物件は通りです。

神戸市の市街化区域内にある（レッドゾーンを除く）
一戸建ての住宅または長屋の一住戸で、その全体が現在は使われていない
以前は住居として使われていた

※以前は店舗など他の用途と兼用していた場合でも、延べ面積の半分以上が住居に使われていた空き家は対象です。

補助額
最大100万円で、補助率や要件は空き家の活用法によって異なります。

	専用型	併用型常時利用	併用型時間利用
地域活動の範囲	空き家の全体	空き家の一部※1	制限なし※1
地域活動の時間	常時	常時	月8時間以上※2
地域活動の期間	2年以上	2年以上	2年以上
補助率	補助対象経費の1分の1	補助対象経費の2分の1	補助対象経費の2分の1
上限額	100万円	100万円	100万円

申請には、工事前後の写真や工事内容の詳細な見積書などが必要です。また、補助金の予算には限りがあるため、年度の早い時期に申請することをおすすめします。

購入後の活用アイデア

空き家を購入した後の活用方法はさまざまです。ライフスタイルや将来計画に合わせて検討しましょう。

神戸市に住む際の注意点

神戸市に移住する際には、以下の点に注意が必要です：

坂や階段が多い地域: 特に灘区や長田区北部、須磨区の一部は急な坂が多く、高齢者や小さな子どもがいる家庭は日常生活の負担になる可能性があります
公共交通機関の利便性: 北区や西区などの郊外部では公共交通機関が限られており、車が必須の地域もあります
冬の北風: 六甲山からの強い北風（六甲おろし）が吹く時期があり、山側の住宅では風対策が必要です
降雨時の浸水リスク: 特に海に近い低地部では、大雨時の浸水リスクを確認しておくことが重要です

神戸市は地域によって生活環境が大きく異なるため、購入前に実際に訪れて、四季を通じた環境や生活のしやすさを確認することをおすすめします。

神戸市の空き家活用成功事例

神戸市内の空き家は、適切な活用方法によって地域の魅力を高め、新たな価値を創出しています。ここでは、実際に成功した事例をご紹介します。これらの事例は、空き家の可能性を最大限に引き出し、地域コミュニティの活性化にも貢献しています。

リノベーションによる再生事例

北野町の古民家カフェ

築50年以上の空き家だった北野町の物件が、地元の建築家によるリノベーションで生まれ変わりました。明治時代の異人館の雰囲気を残しながら、現代的な設備を取り入れたカフェとして再生されています。

ポイント：

建物の歴史的価値を保存しながらのリノベーション
地域の観光資源として新たな魅力を創出
神戸市のリノベーション補助金（最大100万円）を活用

元所有者の声：

「空き家のままでは維持費だけがかかる一方でした。リノベーションして商業施設にすることで、建物に新たな命を吹き込めたことが嬉しいです。」

兵庫区の町家再生プロジェクト

兵庫区の路地に並ぶ古い町家が、若手デザイナーのアトリエ兼住居として再生されました。伝統的な木造建築の良さを活かしながら、断熱性能を高め、オープンスペースを取り入れた開放的な空間に変わっています。

成功の要因：

DIYを取り入れたコスト削減
地域のクラフトマンとの協働
SNSでの発信による知名度向上と地域ブランディング

コミュニティスペースとしての活用例

東灘区の多世代交流ハウス

東灘区の一軒家が、子育て世代と高齢者が交流できる場所として再生されました。1階は子どもの遊び場とカフェスペース、2階は高齢者向けの談話室と学習室が設けられています。

運営体制：

地域NPOと住民ボランティアによる協働運営
神戸市の空き家活用支援制度を利用
地域イベントの開催による持続的な資金調達

利用料金体系：

利用区分	一般料金	会員料金	備考
カフェ利用	500円/2時間	300円/2時間	ドリンク1杯付き
子ども遊び場	300円/1時間	200円/1時間	保護者は別途カフェ料金
多目的室貸切	2,000円/2時間	1,500円/2時間	予約制
会員年会費	–	3,000円/年	地域住民優先

移住者による空き家活用事例

須磨区の海辺のゲストハウス

東京から移住してきた夫婦が、須磨海岸近くの空き家を改修し、サーファー向けのゲストハウスとして運営しています。1階はカフェ、2階と3階が宿泊スペースという構成です。

成功要因：

神戸の海辺の魅力を活かしたコンセプト設計
移住者ならではの外部視点の導入
地域住民との積極的な交流による信頼関係構築

運営者の声：

「初めは地域に溶け込めるか不安でしたが、地元の方々の協力で様々な壁を乗り越えられました。今では地域のサーフィンイベントの拠点としても機能しています。」

西区の古民家シェアオフィス

IT企業に勤めるテレワーカーが、西区の古民家を共同オフィスに改修しました。田園風景を望む静かな環境と、高速インターネット環境を兼ね備えた新しい働き方の拠点となっています。

特徴的な取り組み：

農業体験と仕事を組み合わせたワーケーションプログラム
地元農家との連携による地産地消の推進
村おこしプロジェクトへの積極的な参画

神戸市の空き家活用における注意点

神戸市で空き家を活用する際には、以下の点に特に注意が必要です。

地形的特性への配慮：

斜面地の物件：神戸市は傾斜地が多く、特に北側エリアでは土砂災害警戒区域に指定されている地域があります。購入前にハザードマップの確認が必須です。
地盤調査：特に埋立地や急斜面の近くでは、地盤調査を行うことをお勧めします。

建築規制の確認：

北野町などの観光地では、景観保全のための厳しい建築規制がある場合があります。
文化財に指定されている建物では、改修に制限がかかる可能性があります。

地域コミュニティとの関係構築：

神戸市では地域コミュニティの結びつきが強い地区があります。地元の自治会や商店街との良好な関係構築が成功の鍵となることが多いです。
特に移住者は、地域行事への参加など、積極的なコミュニケーションを心がけましょう。

これらの成功事例から分かるように、神戸市の空き家は単なる住居だけでなく、ビジネスやコミュニティ活動の場としても大きな可能性を秘めています。地域特性を理解し、適切な活用方法を選ぶことで、空き家は新たな価値を生み出す貴重な資源となるのです。

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まとめ

神戸市の空き家問題は、売却希望者にも購入希望者にも多くの可能性を秘めています。売却を検討されている方は、神戸市が提供する空き家バンク制度を活用することで、新たな所有者との出会いが広がります。「神戸里山暮らしのポータルサイト」や「スマイルネット神戸」の空き家バンクに登録することで、通常の不動産市場とは異なるルートでの売却が可能です。また、老朽空き家等解体補助制度などの支援制度を利用して費用負担を軽減することもできます。

一方、購入を検討されている方には、空き家バンクは魅力的な物件との出会いの場となるでしょう。購入後のリノベーションには「空き家活用促進事業」などの補助金制度が利用できるため、改修費用の一部が助成されます。物件選びの際は、建物の状態だけでなく、立地条件や将来性もしっかり見極めることが重要です。

どちらの立場においても、神戸市の担当窓口や専門家への相談を活用しながら進めることをお勧めします。空き家は「問題」ではなく「資源」として捉え直すことで、個人の資産価値向上だけでなく、地域の活性化にも貢献できます。神戸市の豊かな自然や都市機能を活かした空き家の新たな活用法を、ぜひ検討してみてください。