空き家を無料で貸し出す方法と注意点｜法律改正も解説！

日本では近年、空き家問題が深刻化しています。総務省の「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、日本全国の空き家率は13.6％に達し、過去最高を記録しました。特に、地方では過疎化や高齢化により、使われなくなった住宅が増えています。

しかし、すべての空き家が「不要なもの」ではありません。「せっかくの家を放置するよりも、誰かに活用してもらいたい」と考える所有者も多く、近年は空き家を無料で貸し出す動きが広がっています。

空き家の無料貸し出しが増えている理由として、以下の点が挙げられます。

• 老朽化を防ぐため：誰も住まないと建物が傷みやすくなる
• 固定資産税を軽減するため：適切に管理すれば税制優遇を受けられる可能性がある
• 社会貢献のため：子育て世帯や移住希望者に住まいを提供できる
• 管理の負担を減らすため：賃貸にするほどの収益性はないが、誰かが住めば維持が楽になる

こうした背景から、「空き家を無料で貸し出す方法」や「貸し出しの際の注意点」を知りたいと考える人が増えているのです。

本記事の目的

本記事では、空き家を無料で貸し出す方法と注意点について、初心者にも分かりやすく解説します。

具体的には、以下の内容を紹介します。

1. 空き家を無料で貸し出す方法

   • どのように貸し出す相手を見つけるか
   • どんな契約を結ぶべきか

2. 空き家の無料貸し出しにおける注意点

   • 管理責任の範囲
   • トラブルを防ぐポイント
   • 税金や法律上のリスク

3. 2023年改正の「空家等対策の推進に関する特別措置法」について

   • 「管理不全空き家」に指定されるとどうなるのか
   • 空き家を活用することで行政からの指導を避ける方法

これらを知ることで、空き家を活用しながら、安心して貸し出す方法を理解できるようになります。

空き家を無料で貸し出す方法

空き家を無料で貸し出す方法には、目的の明確化、貸し出し先の選定、適切な契約の締結が必要です。ここでは、それぞれのステップを詳しく解説します。

貸し出しの目的を明確にする

空き家を貸し出す前に、「なぜ無料で貸し出すのか？」を明確にすることが大切です。目的によって適切な借主の探し方や契約内容が変わるため、事前に整理しましょう。

目的を明確にすることで、どのような人に貸すべきかが分かり、トラブルを未然に防ぐことができます。

貸し出し先の探し方

無料で貸し出す場合でも、借り手を見つけるための方法はいくつかあります。以下の方法を活用しながら、希望に合った借主を探しましょう。

1. 自治体の空き家バンクを活用

全国の自治体では、空き家の有効活用を促進するために「空き家バンク」というマッチングサービスを提供しています。
メリット：

• 無料または低コストで登録可能
• 移住希望者とのマッチングがしやすい
• 行政のサポートが受けられる場合がある

登録方法は自治体によって異なりますが、一般的には以下の流れになります。

1. 自治体の空き家バンクに問い合わせる
2. 必要書類を準備する（登記簿謄本・固定資産税証明書など）
3. 物件情報を登録（写真や詳細情報を提出）
4. 自治体の審査後、借り手の募集が開始
5. 希望者と面談・契約締結

検索例：「〇〇市 空き家バンク」で検索すると、各自治体の専用ページが見つかります。

2. NPO法人や移住支援団体に相談

地域活性化を目的としたNPO法人や移住支援団体が、空き家活用の支援を行っているケースがあります。
特に、「移住促進」「子育て支援」「福祉施設活用」などの目的を持つ団体は、空き家を求めていることが多いため、相談すると良いでしょう。

代表的な団体例：

• 認定NPO法人ふるさと回帰支援センター
• 地域おこし協力隊の支援組織
• 各地の「お試し移住」プロジェクト

3. SNSや掲示板（ジモティー・Facebookグループなど）

最近では、個人間で物件の貸し借りを行うケースも増えています。
特に「ジモティー」や「Facebookの地域グループ」では、直接借り手を募集することが可能です。

ジモティーでの募集例
「【無料】〇〇県〇〇市の空き家を活用しませんか？ 古民家カフェや移住に最適！」

ただし、個人間でのやり取りはトラブル防止のために契約書をしっかり交わすことが重要です。

4. みんなの0円物件

みんなの0円物件は、原則0円で空き家を取引できるプラットフォームです。全国各地の空き家情報を網羅しており、自分が希望する地域の0円空き家の情報を即座に見つけることが可能です。

売る側も買う側も手数料がかからないのでコスト面では嬉しいですが、トラブル対応なども自己責任となりますので、実際に利用する際には気を付けるようにしましょう。

みんなの0円物件

契約方法（無償貸与契約の結び方）

空き家を無料で貸し出す際には、「使用貸借契約（しようたいしゃくけいやく）」を結ぶのが一般的です。
使用貸借契約とは、家賃を発生させずに無償で貸し出すための契約で、民法で定められています。

使用貸借契約のポイント

契約書に明記すべき事項

• 貸主・借主の情報（氏名・住所・連絡先）
• 使用目的（住宅・店舗・シェアハウスなど）
• 契約期間（〇年間、または一定期間ごとの更新）
• 原状回復のルール（修繕費用はどちらが負担するか）
• 解約条件（借主側からの退去連絡は〇か月前など）

契約書の入手方法

• 法務局のホームページで雛形をダウンロード
• 司法書士・行政書士に相談して作成

以下は、簡単な契約書の例です。

【使用貸借契約書（例）】
第1条（目的） 貸主○○は、借主○○に対し、○○市○○町○○番地の建物（以下「本物件」という）を 無償で貸し渡し、借主はこれを居住目的に使用する。

第2条（契約期間） 本契約の期間は、令和○年○月○日から令和○年○月○日までとする。 契約満了後は、貸主・借主の合意により更新することができる。

第3条（維持管理） 借主は、通常の使用により発生する修繕を負担するものとし、 それ以外の修繕については貸主と協議の上決定する。

第4条（解約） 借主が本契約を解約する場合は、○か月前までに貸主に通知するものとする。

このように、お互いのルールを明文化することでトラブルを防ぐことができます。

空き家を無料で貸し出す方法には、目的の明確化・借り手の探し方・契約の締結が重要です。特に、空き家バンクの利用や使用貸借契約の作成はスムーズな貸し出しにつながるため、積極的に活用しましょう。

空き家を無料で貸し出す際の注意点

空き家を無料で貸し出すことには大きなメリットがありますが、いくつかの重要な注意点も存在します。適切に管理し、トラブルを防ぐために、以下のポイントを押さえておきましょう。

物件の管理責任をどうするか

空き家を貸し出す際、物件の管理責任について明確にしておかないと、後々トラブルになることがあります。特に、無償貸与（無料貸し出し）の場合は、貸主と借主のどちらが維持・修繕を行うのか、事前に決めておくことが重要です。

修繕・維持管理の取り決め

無償貸与の場合、基本的には「使用貸借契約」を結ぶことになりますが、これは借主が家賃を支払わずに利用できる代わりに、貸主が修繕義務を負うのが原則です。しかし、これでは貸主の負担が大きくなるため、契約の中で以下のように調整するとよいでしょう。

契約書には、どの修繕・管理を借主が行うのかを明確に記載しましょう。

近隣トラブルへの対応

空き家の貸し出しで発生しやすいトラブルの一つが、近隣住民とのトラブルです。特に、長年空き家だった物件に新たな住人が入ると、騒音やゴミの問題などで苦情が出ることがあります。

事前に取り決めておくべきポイント

• ゴミ出しのルールを明確にする
  • 借主が近隣のルールを守るよう、契約時に説明しておく
• 駐車・駐輪スペースの取り決め
  • 空き家の周囲のスペースを無断で使われないよう、契約書に明記
• 苦情が発生した場合の連絡先
  • 近隣からの苦情があった場合に誰が対応するのか決めておく（貸主or借主）

事前に近隣住民へ説明しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

税金・固定資産税の影響

無償で貸しても、貸主には固定資産税などの税金が発生します。

固定資産税の影響

空き家の固定資産税は、以下のような条件で変動します。

貸し出しによって空き家を有効活用すれば、「管理不全空き家」の指定を回避できるため、税金負担を抑えることができます。

下記には不動産の区分のおける固定資産税の減税措置についての表を記載しておきますので、ぜひチェックしてみてください！

2023年の空き家法改正と影響

2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、管理が不十分な空き家に対して、行政が厳しく対処できるようになりました。

改正のポイント

1. 「管理不全空き家」の新設
   • 屋根や外壁の損壊、ゴミの放置などがあると固定資産税の優遇措置が解除される
2. 行政による指導・勧告の強化
   • 適切な管理を怠ると、市町村からの指導・勧告が行われる
3. 「特定空家」に指定されると強制撤去の可能性
   • 「放置できない空き家」と認定されると、行政代執行による取り壊しもあり得る

つまり、適切な管理をしながら貸し出せば、税制面の優遇を維持しつつ、行政指導のリスクも減らせるということになります。

そういう意味でも今回ご紹介した方法で0円でも良いので空き家を活用することは大事だということが理解できます。

まとめ

空き家を無料で貸し出す際には、以下の注意点を押さえておくことが重要です。

• 修繕・維持管理の責任を契約書で明確にする
• 近隣トラブルを防ぐため、ゴミ出しや駐車ルールを決めておく
• 固定資産税の影響を考慮し、管理不全にならないようにする
• 2023年の空き家法改正により、放置すると行政から指導を受ける可能性がある

これらのポイントを踏まえ、適切に管理しながら貸し出すことで、空き家を有効活用できるでしょう。

まとめ

空き家の無料貸し出しは、使われていない資産を有効活用し、地域の活性化にもつながる魅力的な方法です。しかし、貸し出す際には契約の締結や管理責任を明確にし、適切な準備を行うことが重要です。

空き家を無料で貸し出す際のポイント

1. 貸し出しの目的を明確にする

   • 住宅として貸すのか、それとも店舗や事務所として貸すのかを決める。
   • 短期間の利用か、長期的に貸し出すのかを事前に整理する。

2. 適切な貸し出し先を探す

   • 自治体の空き家バンクを活用すると、信頼できる借主とマッチングしやすい。
   • NPOや移住支援団体と連携することで、社会貢献にもつながる。
   • ジモティーなどの掲示板やSNSを活用し、広く募集をかけることも有効。

3. 契約をしっかり締結する

   • 「使用貸借契約」を結び、貸主・借主の権利や義務を明確にする。
   • 修繕や維持管理の負担範囲を契約書で取り決めることで、トラブルを防ぐ。

4. 管理の負担やリスクに備える

   • 管理不全になると行政の指導が入るため、定期的なメンテナンスが必要。
   • 近隣とのトラブル防止のため、ゴミ出しや騒音ルールを決めておく。
   • 固定資産税の影響を考慮し、税制面の負担も確認しておく。

2023年の「空き家法」改正を踏まえた注意点

2023年に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理不全空き家という新たな分類が加わりました。これにより、適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性があります。

このため、空き家を無料で貸し出すことによって、放置による税負担増や行政指導を避けることができる点もメリットといえます。

空き家の無料貸し出しは賢い選択肢

空き家の無料貸し出しは、単なる「善意」だけでなく、行政の指導を回避しながら資産を有効活用できる戦略的な選択肢です。貸し出しには手間もかかりますが、契約や管理方法を工夫することで、リスクを抑えながら活用できます。

• 「ただの空き家」から「活用される住まい・空間」へ
• 地域の活性化にも貢献できる
• 適切な管理を行えば、行政指導や税負担のリスクも回避できる

空き家をお持ちの方は、ぜひ自治体の支援制度や空き家バンクを活用し、前向きに貸し出しを検討してみてください。