浜松市の空き家を検討されている必見の記事！わかりやすく解説！

浜松市で空き家の売却や購入をお考えの方へ、この記事では浜松市における空き家の現状と活用方法について詳しくご紹介します。

静岡県西部に位置する浜松市は、豊かな自然環境と発達した都市機能を併せ持つ魅力的な都市です。しかし、人口動態の変化や高齢化の進行により、空き家の増加が社会問題となっています。一方で、この状況は売却を考える所有者にとっても、新たな住まいや投資先を探す購入希望者にとっても、様々な可能性を秘めています。 浜松市では、空き家の有効活用を促進するために「浜松市空き家バンク」を運営しており、空き家の売買をサポートするさまざまな制度を設けています。

また、空き家の改修や活用に対する補助金制度もあり、これらを上手に活用することで、スムーズな売却や満足度の高い購入が可能になります。

この記事では、空き家を「売りたい方」と「買いたい方」の両方の視点から、浜松市の空き家事情や活用方法、利用できる公的サービスについて解説します。特に、浜松市特有の地域特性や制度について詳しく取り上げますので、空き家の売買をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

空き家を売却したい方へ

浜松市で空き家をお持ちの方の多くは、「どうやって売ればいいのか」「いくらで売れるのか」といった疑問をお持ちではないでしょうか。この章では、浜松市の空き家を効果的に売却するための情報を詳しく解説します。

浜松市空き家バンクについて

浜松市では、空き家の有効活用と地域の活性化を目的として、浜松市空き家バンクを運営しています。これは、空き家の所有者と購入・賃借希望者をマッチングするシステムです。

登録条件

登録できる空き家

登録するには以下の条件を全て満たす必要があります。

• 浜松市内に所在すること
• 平成30年住宅・土地統計調査において、一戸建に区分されるもの。
• 空き家であること（登録する時点で居住している者がいないこと）
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）第2条第2項に規定する新築住宅に該当しないこと
• 売却物件であること（賃貸物件でないこと）
• 宅建業者が所有している又は専任媒介契約又は専属専任媒介契約を締結していること

詳細は浜松市公式サイトで確認できます。

メリット・デメリット

メリット:

• 地域貢献: 空き家問題の解決に貢献できます
• 公的信用: 自治体が運営するため、購入者からの信頼を得やすい

デメリット:

• 売却までの時間: 民間の不動産会社よりも時間がかかる場合があります
• 対象物件の制限: 一定の条件を満たす物件のみが登録できます
• 宣伝範囲: 民間に比べて露出が限られる場合があります

その他の売却方法

空き家バンク以外にも、様々な売却方法があります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

不動産業者への依頼

最も一般的な売却方法は、不動産業者に仲介を依頼することです。

メリット：

• 専門知識: 価格設定や法的手続きなど専門的なサポートが受けられます
• 広告力: 広告やウェブサイトでの露出が期待できます
• 交渉力: 購入希望者との交渉を代行してもらえます

デメリット:

• 手数料: 売買価格の3〜4%（+6万円）程度の仲介手数料がかかります

浜松市内にも多くの不動産会社がありますが、空き家専門の不動産会社や地域密着型の会社を選ぶと、より細やかなサービスが期待できます。

個人売買

知人や親族への売却など、仲介者を介さない直接取引も選択肢の一つです。

メリット:

• 手数料節約: 仲介手数料がかからない
• 柔軟な交渉: 条件面で柔軟に対応できる

デメリット:

• 手続きの負担: 契約書の作成や登記手続きなどを自分で行う必要がある
• トラブルリスク: 後々のトラブルにつながる可能性がある

オークション・入札

近年は、不動産オークションという選択肢も増えています。

メリット:

• 短期間での売却: 比較的早く売却できる可能性がある
• 競争原理: 入札によって価格が上がる可能性がある

デメリット:

• 手数料: 落札価格の一定割合を手数料として支払う必要がある
• 売却価格の不確実性: 予想より低い価格になる可能性もある

売却方法の比較

売却方法	手数料目安	売却期間	手続きの手間	特徴
空き家バンク	無料〜低額	3ヶ月〜1年	中程度	公的信用があり、地域貢献できる
不動産業者	売却価格の3〜4%+6万円程度	2〜6ヶ月	少ない	専門的なサポートが受けられる
個人売買	原則無料	交渉次第	多い	手数料は節約できるが手続きは自己負担
オークション	落札価格の5〜10%	1〜3ヶ月	中程度	短期間での売却が可能だが価格変動リスクあり

エリア別の売却相場

浜松市は広大な市域を持ち、エリアによって不動産価格に大きな差があります。主要エリアの空き家相場を見てみましょう。

区ごとの相場情報

区域	一戸建て平均価格(坪単価)	特徴
中区	35〜50万円/坪	市の中心部で利便性が高く、需要も高い
東区	30〜45万円/坪	住宅地として人気が高く、比較的新しい物件が多い
西区	25〜40万円/坪	浜名湖に近く、リゾート性のある物件も
南区	20〜35万円/坪	工業地域も多いが住環境の良い地域も
北区	15〜30万円/坪	自然環境に恵まれた静かな住環境
浜北区	20〜35万円/坪	新興住宅地として発展、ファミリー層に人気
天竜区	10〜25万円/坪	山間部で価格は安いが、売却に時間がかかる場合も

※これらの価格はあくまで目安であり、物件の状態や立地条件によって大きく変動します。

立地条件による価格差

同じ区内でも、以下の条件によって価格は大きく変わります：

• 駅からの距離: JR浜松駅や遠州鉄道の駅から徒歩10分以内の物件は高値傾向
• 幹線道路へのアクセス: 国道1号線や152号線などの幹線道路に近い物件は価値が高い
• 学校区: 人気の学校区（特に浜松市立中部中学校区など）は需要が高い
• 浸水リスク: 天竜川や浜名湖周辺の浸水リスクがある地域は価格が下がる傾向

最新の取引事例

2024年の浜松市における主な空き家取引事例：

• 中区鍛冶町: 築40年、70㎡の木造住宅 → 1,800万円（更地価値に近い）
• 東区積志町: 築35年、100㎡の木造住宅 → 1,600万円（リフォーム条件）
• 浜北区小松: 築45年、120㎡の木造住宅 → 950万円（庭付き）
• 天竜区二俣町: 築60年、150㎡の古民家 → 450万円（広い土地付き）

高く売るためのポイント

リフォームは必要？

空き家を売却する際、「リフォームした方が良いのか」という疑問は多くの方が持ちます。 結論から言えば、大規模なリフォームは費用対効果が低い場合が多いです。以下のポイントを参考にしてください：

• 最小限の修繕: 雨漏りや壁の穴など、明らかな不具合は修繕しましょう
• クリーニング: 清掃は必須です。特にキッチンやトイレなどの水回りは重点的に
• バリューアップ: 数十万円程度の簡易リフォーム（クロス張替えなど）は検討の価値あり
• フルリフォームは慎重に: 数百万円のフルリフォームはコスト回収が難しい場合が多い

売却前の片付けのコツ

適切な片付けは売却価格に大きく影響します。以下のポイントを押さえましょう：

1. 不用品の処分: 家財道具や不用品は徹底的に処分する
2. 清掃: プロのハウスクリーニングを検討する価値あり
3. 庭の手入れ: 雑草やゴミの除去など、外観の印象を良くする
4. 悪臭対策: カビや湿気による臭いは徹底的に除去する
5. 写真映えを意識: 内覧時や写真撮影のために明るい印象を心がける

査定を高くするための工夫

1. 複数の不動産会社に査定依頼: 最低でも3社以上に依頼し、比較検討する
2. 物件の特徴をアピール: 日当たりや眺望などの良い点を積極的にアピール
3. リノベーション可能性の提示: 古い家でも間取り変更の可能性を示す
4. 土地の価値を強調: 建物より土地の方が価値がある場合は、土地の魅力をアピール
5. 書類の整理: 建築確認書や登記簿など、必要書類を事前に準備しておく

浜松市の空き家売却時の注意点

1. 南海トラフ地震対策: 浜松市は南海トラフ地震の想定被害地域。耐震性の有無が価格に大きく影響します
2. 津波リスク: 沿岸部の物件は津波リスクがあり、売却価格に影響することを理解しましょう
3. 水害ハザードマップ: 天竜川流域などは水害リスクがあります。ハザードマップを確認しましょう
4. 空き家条例: 浜松市では「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく対策が進められています。管理不全の空き家は行政指導の対象になる可能性があります

浜松市で空き家を売却する際は、これらの地域特性を理解した上で、適切な方法を選ぶことが重要です。次の章では、空き家を購入したい方向けの情報をご紹介します。

空き家を購入したい方へ

浜松市内の空き家購入をお考えの方に向けて、具体的な購入方法や利用できる支援制度について詳しく解説します。空き家は適切に選べば、新築より格段に安い価格で住宅を手に入れる良い機会になります。また、浜松市は空き家の活用を促進するために様々な支援制度を設けています。

購入方法

浜松市空き家バンクの活用

浜松市が運営する「空き家バンク」は、空き家の売買・賃貸を希望する所有者と利用希望者をマッチングするシステムです。

空き家バンクのメリット：

• 市の公式サイトなので信頼性が高い
• 地元の物件情報を効率よく収集できる

詳細については、浜松市空き家バンクのウェブサイトを定期的にチェックすることをおすすめします。

不動産業者を通じた購入

一般的な不動産業者を通じて空き家を購入する方法も有効です。特に浜松市内に詳しい地元の不動産業者は、空き家バンクに登録されていない物件情報も持っていることがあります。

不動産業者を選ぶポイント：

• 浜松市内、特に希望エリアに強い業者を選ぶ
• 空き家の取扱実績が豊富な業者を選ぶ
• 複数の業者に相談して比較する

地元密着型の不動産業者のメリット：

• エリアの詳しい情報（学区、災害リスク、周辺環境など）を教えてもらえる
• 空き家特有の問題点を見抜く経験がある
• 地元の工務店やリフォーム業者を紹介してもらえる場合がある

オンライン不動産サイトの活用

大手ポータルサイトでも「空き家」「古家付き土地」などのキーワードで検索することで、浜松市内の空き家物件を見つけられることがあります。特に急いでいる場合や、より多くの選択肢を比較したい場合に有効です。

注意すべきポイント

空き家購入時には、通常の中古住宅以上に注意が必要な点があります。

物件調査のポイント：

• 建物の状態: 長期間放置された空き家は想像以上に劣化している可能性があります。必ず専門家による建物調査（ホームインスペクション）を依頼しましょう。
• 土地の状況: 接道状況や水はけ、日当たりなどを確認しましょう。
• 法的制限: 都市計画区域、建ぺい率・容積率、道路幅員など、将来のリフォームや建て替えに影響する制限を確認しましょう。
• 周辺環境: 近隣住民との関係、騒音、臭いなどの環境問題がないか確認しましょう。

費用面での注意点：

• 購入価格だけでなく、リフォーム費用も含めた総額で考える必要があります。
• 老朽化した設備の更新費用（給排水管、電気配線など）を見積もっておきましょう。
• 固定資産税や都市計画税なども考慮しましょう。

浜松市の補助金制度

浜松市では、所有者の自主的な除却を促進し、老朽化した危険な空き家の増加を抑制するため、除却に対する費用の一部を補助します。

補助の要件

主な要件は以下のとおりです。補助を受けるためにはすべてを満たしている必要があります。

1	（公社）全日本不動産協会静岡県本部により取引（売却）不可能と判断される物件であること ※事前相談書類受付後、市から（公社）全日本不動産協会静岡県本部へ判定を依頼します。
2	相続人が所有者又は共有者として建物の登記がされている空き家であること
3	昭和56年5月31日以前に建築済み又は建築確認済みであった空き家であること
4	令和3年12月31日以前に相続又は遺贈が発生していること ※建物の登記全部事項証明書で確認します。
5	申請日から過去3年間空き家であること ※住民票等で確認します。
6	一戸建て住宅であること及び登記の種別が「居宅」又は居宅とその他の用途を兼ねるものであること ・総務省　令和5年住宅・土地統計調査において一戸建に区分するもの。 ・長屋、共同住宅は対象となりません。
7	浜松市内にある空き家であること
8	公共事業等の補償の対象となっていないこと
9	空家等対策の推進に関する特別措置法による命令を受けていないこと
10	対象となる空き家及び附属する工作物（塀、立ち木など）が文化財等に指定されていないこと
11	自然人が所有する空き家であること ・法人は対象となりません。 ・所有者及び共有者全員が自然人である必要があります。
12	申請者及び共有者が浜松市税を完納していること
13	申請者及び共有者が暴力団員等でないこと
14	共有者全員の同意を得ていること
15	解体工事によって更地にする予定であること ・小屋、立ち木などの附属物も併せて除却する必要があります。 ・門及び屏等残すことがやむを得ない場合は、この限りではありません。
16	解体工事によって更地になった土地に申請者、申請者の配偶者、六親等以内の血族若しくは三親等以内の姻族が建築物（建築基準法第2条第1号）を建てないこと
17	空き家等に抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権等所有権以外の権利設定がないこと
18	補助金申請に添付する写真を浜松市が広報活動に使用することに同意すること

※上記の情報は変更される可能性があります。最新情報は浜松市の公式サイトでご確認ください。

活用事例

浜松市内では、補助金制度を活用して空き家を改修し、様々な形で活用している事例があります。

居住用としての活用例：

• 若い夫婦が空き家を購入・改修し、築50年の古民家を現代的な設備を備えた住宅にリノベーション
• 移住者が浜松市郊外の空き家を購入し、テレワークを前提とした住宅兼オフィスに改修

地域交流施設としての活用例：

• 元商店を地域のコミュニティカフェとして再生
• 空き家を改修して、地域の子どもたちの学習支援施設に転用

浜松市内に住む際の注意点

浜松市内に空き家を購入して住む場合、地域特有の注意点もあります。

気候・自然環境：

• 台風・大雨: 浜松市は、特に南部の沿岸地域では台風の影響を受けやすい地域があります。空き家購入時には過去の浸水履歴や土砂災害警戒区域かどうかを確認しましょう。
• 強風: 「遠州のからっ風」と呼ばれる強い季節風が吹くエリアがあります。空き家の屋根や外壁の状態をしっかり確認しましょう。

生活環境：

• 交通: 市内でも公共交通機関の便が良い地域と不便な地域の差が大きいです。特に北部の山間地域では車が必須となることを考慮しましょう。
• 買い物: 中心部から離れた地域では、スーパーやコンビニなどの生活インフラが限られている場合があります。日常の買い物環境も事前にチェックしましょう。

地域コミュニティ：

• 地域によっては自治会活動が活発で、新たに移住する場合は地域の慣習や行事への参加が期待される場合があります。事前に地域の雰囲気を知っておくと良いでしょう。

空き家を購入して浜松市に住むことは、良い選択肢となり得ますが、これらの地域特性を理解した上で、自分のライフスタイルに合う物件を選ぶことが重要です。地元の不動産業者や市の担当窓口に相談し、十分な情報収集を行いましょう。

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まとめ

浜松市の空き家に関する本記事では、売却希望者と購入希望者の両方に役立つ情報を網羅的に解説しました。 浜松市では人口動態の変化により空き家が増加していますが、これは新たな可能性も秘めています。売却希望者には浜松市空き家バンクなどの公的サービスから民間不動産業者、個人売買、オークションまで様々な選択肢があります。 購入希望者に対しては、空き家バンクの活用法や地元不動産業者選びのポイント、物件調査の重要性を強調しています。特に注目すべきは浜松市の補助金制度です。 また、浜松市特有の地域性を理解した上での物件選びが重要であることも示しました。 この記事では、浜松市の空き家を資源として捉え、適切な活用によって所有者だけでなく地域全体の価値向上につながることを示唆しています。